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任志强经济适用房只是学生票

来源: 2018年07月31日

任志强:经济适用房只是“学生票”

经济适用住房可以说是一种私有产权。于是有人从私有产权的产权保护角度认为应得到政府的法律保护(包括宪法的保护),因此否定政府内循环式的回购政策。

产权是由一束权力组合而成的(请查阅周其仁教授《收入是一连串事件》一书),包括财产权力与实体财产、包括拥有部分权力的产权。如农民的土地是集体所有制,但土地承包制中给了农民部分的产权,有使用权与收益权,但却没有产权证和在市场交易买卖的权利。

经济适用住房同样是一种房屋实体财产的私有产权,受法律的保护。但经济适用住房的土地并非私有产权,同时也不像出让的土地拥有出让期间的财产权力。因此使用、拥有是一回事,而交易与获得交易的全部收益则是另一回事。使用与拥有时的私有产权和实体财产受法律的保护。但法律有言在先:划拨土地上的建筑物进行交易时则要受到政府的管制和批准,交易的收益中也含有政府应获得的土地收益。并非像商品房在土地的出让期限内可以自由的转让交易,并获得包括土地增值收益在内的全部收益(扣除税收)。

经济适用住房交易时有多少收益应归政府,全国各地的规定不一。国外也有对类似经济适用住房的交易有同样的限制性条件。有的国家在销售此类房屋时按当时商品房的价格定价,然后按购买者的收入水平分别给以57折的优惠。但再转让时,购房人或者按原价将房屋转让给政府或新的有资格的购房人,并可以继续享有购买同类新住房的权利,(如工作地点变更而需要换住房地点等原因),或者先将政府优惠的打折部分补齐之后,高于原未打折定价的部分归购房人所得,但不再享受有政府补贴性住房的权利。

说明这类政策存在的目的是为解决低收入家庭的住房问题,而非让低收入家庭借政府的补贴发财。国家税收转移支付只面向应享受补贴的家庭。在补齐国家的补贴之后的增值才能归个人所有。

经济适用住房的非完整产权制度也同样只为解决中低收入家庭这一收入阶段的居住权利的保护。而非住房在变成交易性商品,购房人放弃居住权利之后的财产权利保护。因此只对放弃居住权利(不因改变居住地点而保留的权利)的家庭,收回其的补贴性收益是政府的权利。回购定价的高低只是政府同意给以补贴或不同意给以补贴的多与少的问题(政府有权决定土地收益的标准)。前提在于政府能否用这种政策来保障更多的应给以补贴的低收入家庭享有应有的居住权利,在于政府有多少财力来进行转移支付与补贴。

一种站的论调是:因为我曾经拥有了产权,因此收益归我。更有人说原来我的收入低,只能住政府补贴的经济适用住房,现在收入提高了要换住房,原有经济适用住房的收益还应归我。

用个人们生活中最简单的例子来说明,那就是各个城市交通,包括铁路与民航交通中都有学生票的特殊优惠,同时也有些交通对学龄前儿童免费(包括一些公共公园等)。但当你不再是学龄前儿童时(或按身高要求),你就不能享受这种优惠了。当你不再是学生时你也不能再享有这种学生待遇的优惠了。北京一段时间中地铁的学生月票紧张、公交月票紧张,没有底卡就不能申购学生月票,于是有些人已不再是学生时就私下转让这种月票的底卡而谋利。也许就与经济适用住房只适应于给某一阶段、某一收入人群的道理一样。

同样是十九岁、二十岁的年轻人,有的上了大学仍可继续享受学生票的优惠待遇。有的没有考上大学,失去了学生身份的同时也失去了享受学生票的优惠待遇。不能说都是同龄人就必须享有同等待遇

任志强经济适用房只是学生票

。也不能用失去了再读书的机会的人,本来就少了享受了国家再教育上的投入为理由,再占有学生票的权利与优惠。所以虽然都有房产证,但商品房与经济适用住房则是不同待遇,购买如此、再转让交易时也是如此。不同性质的住房不是因为同样是房屋的产权人就代表同样拥有土地的财产权利,也不代表可以同样享有交易的收益。

政府如何界定回购的价格,并尽可能合理的保护已购房人的权利是政府的事。但这个定价的权利或说准入准出的规则制定的权利在政府的手中。毕竟社会保障性住房从出生到成长都是政府的也是政府定的游戏规则。出生时的价格是政府指导价格或政府定价。转让与交易时,政府仍然可以行使指导价或定价。毕竟中国还有大量的低收入家庭等着挤入社会保障性住房的行列。已享受了政府补贴的家庭,也应想想排在大门之外的低收入家庭。

(毛文月)

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