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沪杭一日两地王开发商亦看不懂

来源: 2018年08月01日

沪杭一日两“地王” 开发商亦“看不懂”

在调控信号频出的情势下,房企拿地热情仍然疯涨。业内人士认为,这一方面是因为,面粉已经不是用来做面包,而是做蛋糕了;另一方面,部分开发商对楼市涨价前景依然看好。

7月23日,上海、杭州两地土地市场硝烟弥漫,相继诞生两块今年的新地王。上海地王由金地集团以30.48亿元总价纳入囊中,杭州地王则花落义乌中国小商品城房地产公司。前者成为了今年以来上海总价最贵的住宅用地,后者则以20650元/平方米的单价,创下今年杭州楼市之最。

沪杭同日产生新地王

作为上海首幅公开取消90/70限制的土地,上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块拍卖。30.48亿元的价格一经公布,上海市房地产交易中心的大厅里立刻一片哗然。折算下来,金地集团付出了约1.45万元/平方米的楼板价。

在此之前,该地块的第一轮报价已飙升至万元楼板价的高度,从而引发市场强烈关注。前往竞买现场的企业多达11家,除了金地外,还包括华润、万科、招商、世茂、保利等多家房产大鳄。然而,仅仅两轮报价,金地集团便迅速异军突起。结果,该幅土地不仅创下了今年以来上海住宅用地的总价最高纪录,溢价高达222.19%的涨幅,更是令人咋舌。

杭州楼市同样不甘示弱。在杭州公共资源交易中心,一幅位于杭州上城区的18号地块开始书面竞价。其初始总价为100100万元,楼面地价10937元/平方米。

与金地在上海的舍我其谁报价方式不同,杭州的竞争显得更为惊心动魄。上述地块共历经24轮报价,标注为9号竞价单位的绿城报价8次,第23轮时更报出了188800万元的有效报价。然而,义乌小商品城还是一举跳升至189000万元,最终硬生生从绿城口中夺取了这幅地块,也创下了20650元/平方米的今年杭州楼市住宅用地单价最高水准。

热点区域地块遭哄抢

土地市场自5月以来便持续升温,而昨天在沪杭两地同日诞生新地王的热度,连开发商都直呼看不懂。

对于绿城中国的最终惜败,该集团常务副主席兼行政总裁寿柏年对CBN表示,20000元/平方米的楼板价已超出心理预期,因此选择放弃。

而在上海竞买现场的开发商同样认为:未来这幅地块的产品打造会有点难度。一位参与竞买的开发商向CBN表示:楼板价已经约1.5万元/平方米了,加上建安成本、税收等各种支出,不到25000元/平方米的单价很难平衡。更有开发商向坦率表示,这种溢价幅度高达200%的竞买行为,不可理解。

随着多月来楼市的持续升温,一些以抑制虚热为主要目的的措施正在陆续出台,如二套房贷政策的再度强调收紧、市场供应量加大等。下半年的市场走向如何,业内人士仍众说纷纭。此形势下,房企异乎寻常的热情更是令人侧目。在上海,除了赵巷地块之外,嘉定新城地块也以2.64亿元总价成交,楼板价格4680元/平方米,溢价99.67%;浦东新区高桥镇住宅用地以9800万元的总价成交,楼板价格达7501元/平方米,溢价达143.96%。

这一轮土地回暖形势与2007年有所不同。中国指数研究院副院长陈晟表示,前两年的土地市场是遍地开花。但在今年,好地段、好区域、好城市才是房企争夺的主战场。

某站提供的资料表明,今年上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米,与去年同期相比减少了26.5%,土地市场局部回暖的趋势较为明显。尤其是上市的地产大鳄,无论是从销售渠道还是从资本市场,皆能回笼到非常充沛的资金。在这些企业看来,目前或许是加强土地储备的良机。陈晟说。

购置面粉心态非理性

事实上,受到住宅市场成交回暖以及资金回笼顺利鼓舞,开发商入市拿地的信心开始重新增长。对于目前的土地市场,上海北孚地产研究所副所长刘光东直指土地价格不可逆转的过程已经出现。

上海社科院房地产业研究中心常务理事顾建发认为,上海土地市场供不应求的状况已成共识。在这种后市预期的驱动下,上海已成为各家房企争相进行囤地的主战场之一,面粉贵过面包听上去不太合理,但现在开发商的心态很好解释,面粉已经不是用来做面包,而是用来做蛋糕了。

拿这次的赵巷地块来说,隶属于上海青浦区的赵巷镇,早在2007年便已声名大振。当年龙湖地产入主赵巷镇8号地块,以逾万元的楼板均价创下上海郊区最高单价纪录。此番出现的上海新地王,较之龙湖当年拿地的楼板价还高涨了40.5%的幅度。数据显示,目前该区域的楼盘均价在1.8万~3万元/平方米之间。

杭州18号地块周边同样知名楼盘云集,如绿城蓝色钱江、金色家园、金色海岸等。目前这些楼盘的销售均价在2.5万~3万元/平方米。即使对于此次竞买未能如愿的绿城来说,紧邻该地块的绿城项目蓝色钱江也可望水涨船高。以当时绿城11000元/平方米的楼板价格来计算

沪杭一日两地王开发商亦看不懂

,此次拍卖后仍将受益匪浅。

开发商看好后市

陈晟指出,如今房企制定拿地成本采用的是重置成本法,即以后市的地价来衡量目前拿地的成本。也就是说,他们之所以屡屡高价拿地,正是建立在看好楼市上涨的基础上的。

截至发稿,某门户站的调查显示,66%的受调查者认为,杭州18号地块的拍卖价格大大超出了自己的预期。85%的受调查者认为,这次土地拍卖将会推高房价。

不过,就在7月22日,杭州商品房日成交仅为87套,这是继今年2月以来,杭州商品房日成交量的最低纪录。事实上,进入7月以来,杭州楼市就呈现出与日渐火爆的土地市场截然相反的趋势。目前7月仅剩最后一个周末,而开盘房源并不算多,疯狂周末、超级星期天的表现,估计难以再次上演。

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