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配建制度下围栏开发商心态微妙商品房摊保障

来源: 2018年07月27日

配建制度下围栏:开发商心态微妙 商品房摊保障房成本

位于北京市北五环附近的某大型小区内,业主小何这几天惴惴不安。因为隔壁几栋楼的邻居正连日向开发商抗议,要求把中间的黑色铁栅栏拆掉,从而能够共享小区内的绿地和健身设施。小何担心,自己的居住条件会受到影响。

小何是在2012年买的房子,交房的时间已是2015年。这个大型小区里,既有别墅,又有普通商品房,还有保障房,这三类房屋之间都被围栏隔开。此次参与抗议的,正是保障房的业主。

隔壁的小区,近期也出现了类似的抗议。

从2010年起,北京在土地出让中,逐渐将保障房地块配建到商品房地块中,这也使得项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。出于项目整体利润的考量,部分开发商将商品房部分的容积率做低,并用围栏或围墙隔开,使其业主享受更好的居住舒适度,并卖出更高的价格。但这也同时影响了保障房业主的居住品质。

今年上半年,随着这类混居小区陆续进入收房阶段,一些保障房业主开始维权,并通过相关渠道反映至监管部门。涉事的项目多为北京的热销楼盘,涉及众多知名房企。

8月25日,北京市住建委对此表态称,已采取严厉措施

配建制度下围栏开发商心态微妙商品房摊保障

,要求开发企业按照规划进行建设,未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离。开发企业违法设置隔离障碍的,住建部门将不予批准预售许可、暂停签。

这一表态的潜在影响不容忽视。正如小何所在的小区,在一些已交付的小区里,保障房和商品房业主之间对于拆不拆围栏,产生很大分歧。

开发商同样为难,若真的实现配套均摊,商品房项目便无法独享某些优势,项目的卖点也就受到影响。对于趋于豪宅化的市区项目来说,这种影响不可忽略。

建立在配建制度上的脆弱平衡,正随着对围栏的整治被打破。

摊平保障房成本

小区内建围栏进行分割的情况早已有之。前些年,一些商品房项目的几栋住宅楼被某些单位团购后,会用围墙隔开,有时候会用一排树隔开。

近些年来,团购现象大大减少。但从2009年开始,北京探索土地捆绑出让制度,将保障房地块配建到商品房地块中,这使得项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。2014年以后,北京几乎没有纯商品房地块,部分土地因竞争激烈,甚至最终以全保障房的形态出让。

小区内设置围墙的现象主要出现在这类项目中。某房企人士向21世纪经济报道表示,保障房的价格相对确定,且往往低于市场平均水平,因此商品房的定价和销售情况,是决定项目盈利的关键因素。在实际建设中,小区的绿地、景观、配套等资源都会向商品房倾斜,使用围栏隔开,也是保证商品房业主独享资源的一种方式。这有助于商品房以更高的价格出售,并平摊保障房的成本。

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